Miras Kalan Ev Nasıl Paylaşılır? Kardeşlerden Biri İsterse Ne Olur? 2026
Miras Kalan Ev – Paylaşım Yolları
Anlaşma yolu (taksim sözleşmesi): Kardeşler yazılı sözleşme yaparak tapuda devir gerçekleştirir. Noter şartı kaldırılmıştır; tapuda imza yeterlidir.
Hisse satın alma: Evi isteyen kardeş diğerlerinin paylarını satın alır. En hızlı ve barışçıl çözümdür.
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu): Anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesine başvurulur. Ev açık artırmayla satılır, bedel paylaşılır.
Evde oturan kardeş: Diğer mirasçıların izni yoksa ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edilebilir.
Kiraya verme: Tüm mirasçıların onayı gerekir; tek mirasçı kiraya veremez.
Eşin payı: Sağ kalan eş 1/4, çocuklar toplam 3/4 eşit.
İlgili Kanun Hükümleri
TMK Madde 640: Mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir.
TMK Madde 642: Mirasçılardan her biri, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyebilir.
TMK Madde 698: Hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.
TMK Madde 995: İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararları ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünleri tazmin etmekle yükümlüdür.
Çözüm Yolları Karşılaştırma Tablosu
| Yol | Nasıl Yapılır | Süre | Avantaj | Dezavantaj |
|---|---|---|---|---|
| Anlaşmalı paylaşım (taksim sözleşmesi) | Yazılı sözleşme + tapuda devir | 1-2 hafta | En hızlı, masrafsız | Tüm mirasçıların onayı şart |
| Hisse satın alma | İsteyen kardeş diğerlerinin payını satın alır | 1-4 hafta | Ev bölünmez, barışçıl | Fiyat üzerinde anlaşma gerekir |
| Elbirliği → paylı mülkiyet | Mahkemeden veya tapudan dönüşüm | 2-6 ay | Her mirasçı kendi payını satabilir | Ev hala ortaklıkta |
| Ortaklığın giderilmesi davası | Sulh hukuk mahkemesine başvuru | 1-2 yıl | Tek mirasçının başvurusu yeter | Açık artırma genellikle piyasa altı fiyat |
| Zorunlu arabuluculuk | Dava öncesi arabulucuya başvuru | 3-8 hafta | Dava şartı, ucuz ve hızlı | Anlaşma sağlanamazsa davaya geçilir |
Anlaşma Yoluyla Paylaşım – Taksim Sözleşmesi
Anlaşma Yoluyla Paylaşım – Taksim Sözleşmesi
Miras kalan evi paylaşmanın en hızlı ve en masrafsız yolu tüm mirasçıların anlaşmasıdır. Mirasçılar bir araya gelerek yazılı bir taksim sözleşmesi düzenler ve tapuda devir işlemlerini gerçekleştirir. Yeni düzenleme ile kardeşler arası hisse devrinde noter onay zorunluluğu kaldırılmıştır; tapuda doğrudan yazılı sözleşme ve imza ile devir yapılabilmektedir. Ancak taksim sözleşmesinin geçerli olabilmesi için tüm mirasçıların katılımı ve imzası zorunludur; bir mirasçının bile imzası eksikse sözleşme geçersizdir.
Kardeşlerden Biri Evi İsterse – Hisse Satın Alma
Kardeşlerden biri evi tek başına almak istiyorsa en pratik yol diğer kardeşlerin paylarını satın almasıdır. Satın alma bedeli üzerinde anlaşılması gerekir; anlaşılamazsa bilirkişi veya piyasa değeri esas alınabilir. Tapuda hisse devri ile işlem tamamlanır. Bu yöntem evin açık artırmaya düşmesini engeller ve genellikle tüm taraflar için daha avantajlıdır çünkü açık artırma fiyatı piyasa değerinin altında kalabilir.
Mirasçılardan Biri Satmak İstemezse – Ortaklığın Giderilmesi
Mirasçılardan biri veya birkaçı evi satmak istemezse ve anlaşma sağlanamıyorsa herhangi bir mirasçı sulh hukuk mahkemesine ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açabilir. Davanın açılması için tek bir mirasçının talebi yeterlidir; diğerlerinin onayı aranmaz. Mahkeme evin aynen bölünmesinin mümkün olup olmadığını değerlendirir: daire veya ev genellikle aynen bölünemeyeceğinden mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir. Satış açık artırma usulüyle yapılır ve bedel mirasçılar arasında payları oranında paylaştırılır. Evi isteyen kardeş de açık artırmaya katılarak evi satın alabilir.
Miras Kalan Evde Oturan Kardeş – Ecrimisil
Miras kalan evde kardeşlerden biri diğer mirasçıların izni olmaksızın oturuyorsa, diğer mirasçılar ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edebilir. TMK m.995 uyarınca iyi niyetli olmayan zilyet, hak sahiplerine verdiği zararları tazmin etmekle yükümlüdür. Ecrimisil geriye dönük 5 yıla kadar istenebilir ve evin rayiç kira bedelinin diğer mirasçıların payına düşen oranı üzerinden hesaplanır. Ecrimisil için ihtarname çekilmesi zorunlu değildir; ancak temerrüt tarihinin belirlenmesi açısından noter ihtarnamesi gönderilmesi tavsiye edilir.
Emsal Yargıtay Kararları
1. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi – E. 2019/3456, K. 2020/7890
Ortaklığın giderilmesi davasında tek mirasçının başvuru hakkının tartışıldığı olayda; Yargıtay, TMK m.698 uyarınca paydaşlardan herhangi birinin paylaşma talep edebileceğini belirtmiştir. Diğer mirasçıların onayının gerekmediğini vurgulayarak davanın kabulü gerektiğini kabul etmiştir.
2. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi – E. 2018/5678, K. 2019/2345
Ecrimisil talebinin koşullarının tartışıldığı olayda; Yargıtay, miras kalan evde diğer mirasçıların izni olmaksızın oturan kardeşin ecrimisil ödemekle yükümlü olduğunu belirtmiştir. Ecrimisilin evin rayiç kira bedelinin diğer mirasçıların paylarına düşen oranı üzerinden hesaplanacağını kabul etmiştir.
3. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi – E. 2020/2345, K. 2021/6789
Aynen taksimin mümkün olup olmadığının tartışıldığı olayda; Yargıtay, tek daireli evin aynen bölünmesinin fiilen mümkün olmadığını belirtmiştir. Satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerektiğini vurgulayarak hükmü onamıştır.
4. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi – E. 2017/4567, K. 2018/8901
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesinin tartışıldığı olayda; Yargıtay, TMK m.642 uyarınca mirasçılardan herhangi birinin elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyebileceğini belirtmiştir. Dönüşüm sonrası her mirasçının kendi payını serbestçe satabilmesinin veya devredebilmesinin mümkün olduğunu kabul etmiştir.
5. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi – E. 2019/5678, K. 2020/2345
Miras kalan evin izinsiz kiraya verilmesinin tartışıldığı olayda; Yargıtay, elbirliği mülkiyetinde kiraya verme işleminin oybirliğini gerektirdiğini belirtmiştir. Diğer mirasçıların onayı olmaksızın yapılan kira sözleşmesinin geçersiz olduğunu ve kira gelirinin payları oranında talep edilebileceğini kabul etmiştir.
6. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi – E. 2021/1234, K. 2022/5678
Sağ kalan eşin aile konutu üzerindeki hakkının tartışıldığı olayda; Yargıtay, TMK m.652 uyarınca sağ kalan eşin aile konutu üzerinde miras payına mahsuben intifa veya oturma hakkı isteyebileceğini belirtmiştir. Bu hakkın ortaklığın giderilmesi davasında da ileri sürülebileceğini kabul etmiştir.
7. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi – E. 2020/3456, K. 2021/7890
Açık artırmada mirasçının katılım hakkının tartışıldığı olayda; Yargıtay, ortaklığın giderilmesi davasında satışa çıkarılan taşınmazı herhangi bir mirasçının da açık artırmada satın alabileceğini belirtmiştir. Mirasçının ihaleye katılmasının hukuka aykırı olmadığını kabul etmiştir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Mirasçılardan biri evi satmak istemezse ne olur?
Herhangi bir mirasçı sulh hukuk mahkemesine ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Tek mirasçının talebi yeterlidir. Mahkeme evin satışına karar verir ve bedel payları oranında paylaştırılır. Satmak istemeyen kardeş de açık artırmaya katılabilir.
Miras kalan evde mirasçılardan biri oturuyorsa ne olur?
Diğer mirasçıların izni yoksa ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edilebilir. Ecrimisil geriye dönük 5 yıla kadar istenebilir ve evin rayiç kira bedelinin diğer mirasçıların payına düşen oranı üzerinden hesaplanır.
Kardeşlerden biri evi tek başına isterse ne yapılır?
En pratik yol: diğer kardeşlerin paylarını satın alması. Fiyatta anlaşılamazsa bilirkişi değerlemesi yapılabilir. Anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi davası açılır ve isteyen kardeş açık artırmada evi satın alabilir.
Miras kalan evin kiraya verilmesinde tüm mirasçıların onayı gerekir mi?
Evet. Elbirliği mülkiyetinde kiraya verme oybirliği gerektirir. Tek mirasçı izinsiz kiraya veremez; verirse diğerleri kira sözleşmesinin feshini ve kira gelirinden paylarını talep edebilir.
Miras payının devri nasıl yapılır?
Tapuda yazılı sözleşme ve imza ile. Yeni düzenleme ile noter onay zorunluluğu kaldırılmıştır. Veraset ilamı, vergi ilişiksizlik belgesi ve tarafların kimlik belgeleri ile tapuya başvurulur.
Baba öldü anne sağ iken ev nasıl paylaşılır?
Anne (eş) evin 1/4’ünü, çocuklar toplam 3/4’ünü eşit paylaşır. Önce katılma alacağı hesaplanır. Ev evlilik süresince edinilmişse annenin katılma alacağı da vardır. Detay için babadan kalan miras yazımıza bakabilirsiniz.
Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?
Ortalama 1-2 yıl. Dava öncesi zorunlu arabuluculuk (3-8 hafta), bilirkişi değerleme, keşif ve satış süreci dahil. Açık artırma süreci ek 3-6 ay alabilir. Zamanaşımına tabi değildir.
Kardeşler arası miras paylaşımında yeni düzenleme nedir?
Kardeşler arası hisse devrinde noter onay zorunluluğu kaldırılmıştır; tapuda doğrudan imza ile devir mümkündür. Ayrıca miras uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk getirilmiştir: dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Açık artırmada ev piyasa değerinin altında satılır mı?
Genellikle evet. Açık artırma fiyatı piyasa değerinin %70-80’i civarında kalabilir. Bu nedenle anlaşmalı paylaşım veya hisse satın alma her zaman daha avantajlıdır. İsteyen kardeş açık artırmada evi daha uygun fiyata alabilir.
Anne öldüğünde ev nasıl paylaşılır?
Babadan kalan mirasla aynı kurallar: baba (eş) 1/4, çocuklar toplam 3/4 eşit. Ev annenin kişisel malıysa doğrudan terekeye dahildir. Edinilmiş malsa önce katılma alacağı hesaplanır. Detay için anneden kalan miras yazımıza bakabilirsiniz.
Miras Kalan Ev Paylaşımı İçin Danışmanlık Alın
Ortaklığın giderilmesi davası, ecrimisil talebi, taksim sözleşmesi, tapuda miras devri ve kardeşler arası miras uyuşmazlıkları konusunda uzman bir avukattan hukuki destek alın.
Bu makale, CTN Hukuk tarafından genel bilgilendirme amacıyla kaleme alınmıştır. Büromuz, avukatlık faaliyetlerini ağırlıklı olarak Ceza Hukuku, Ağır Ceza Hukuku ve İş Hukuku alanlarında sürdürmektedir. Burada yer alan içerikler, Türkiye Barolar Birliği’nin Reklam Yasağı Yönetmeliği’ne uygun olarak hazırlanmış olup, hukuki tavsiye niteliği taşımaz ve avukat–müvekkil ilişkisi kurma amacı gütmez.