Miras Kalan Ev Satılabilir mi? Satış Süreci ve Gerekli Belgeler 2026
Miras Kalan Ev Satışı
Satılabilir mi: Evet. Tüm mirasçıların ortak rızasıyla veya mahkeme kararıyla satılabilir.
Ön koşul: Tapuda miras intikali (mirasçılar adına tescil) yapılmalıdır.
Rızai satış: Tüm mirasçılar tapuya giderek veya vekaleten satış yapar, bedel payları oranında paylaşılır.
Mirasçı imza vermezse: Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası ile mahkeme kararıyla satış.
Yeni ihale kuralı (2026): İlk artırma yalnızca mirasçılara, alıcı çıkmazsa ikinci artırma herkese açık.
Hisse satışı: Paylı mülkiyete dönüştürüldükten sonra kendi hisseniz ayrıca satılabilir.
Vergi: Veraset ve intikal vergisi + tapu harcı (binde 20) + gayrimenkul satış kazancı vergisi (5 yıl kuralı).
İlgili Kanun Hükümleri
TMK Madde 640: Mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir.
TMK Madde 642: Mirasçılardan her biri, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyebilir.
TMK Madde 698: Paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.
TMK Madde 699: Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir.
Satış Yöntemi Karşılaştırma Tablosu
| Yöntem | Koşul | Süre | Avantaj | Dezavantaj |
|---|---|---|---|---|
| Rızai satış (tapuda) | Tüm mirasçıların onayı veya vekaleti | 1-4 hafta | Piyasa fiyatından satış, hızlı | Tek bir mirasçı bile engel olabilir |
| Hisse satışı (paylı mülkiyet) | Elbirliği paylı mülkiyete dönüştürülmeli | 2-6 ay (dönüşüm) | Kendi payınızı tek başınıza satabilirsiniz | Hisse alıcı bulmak zor, fiyat düşük |
| Ortaklığın giderilmesi davası | Tek mirasçının talebi yeterli | 1-2 yıl | Diğerlerinin onayı gerekmez | Açık artırma fiyatı piyasanın altı |
| İcra yoluyla satış | Miras borcu veya alacaklı talebi | 6 ay – 1 yıl | Alacaklı haklarını korur | Mirasçıların kontrolü sınırlı |
Adım Adım Miras Kalan Ev Satış Süreci
Birinci adım: veraset ilamı (mirasçılık belgesi) alınır. Veraset ilamı, noterden veya sulh hukuk mahkemesinden temin edilir. İkinci adım: veraset ve intikal vergisi beyannamesi verilir (ölümden itibaren 4 ay). Üçüncü adım: vergi ödendikten sonra ilişiksizlik belgesi alınır. Dördüncü adım: tapuda miras intikali yapılır (mirasçılar adına elbirliği mülkiyeti tescili). Beşinci adım: tüm mirasçılar tapuya bizzat giderek veya vekaleten satış işlemini gerçekleştirir. Altıncı adım: alıcı ile resmi senet düzenlenir ve tapu devri yapılır. Yedinci adım: satış bedeli miras payları oranında mirasçılara dağıtılır.
Mirasçılardan Biri İmza Vermezse – İzale-i Şuyu
Mirasçılardan biri veya birkaçı satışa onay vermez veya tapuda imza atmazsa ev doğrudan satılamaz. Bu durumda satış isteyen herhangi bir mirasçı sulh hukuk mahkemesine ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açabilir. 2024 sonrası düzenleme ile dava öncesi zorunlu arabuluculuğa başvurmak gerekir. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava açılır. Mahkeme evin aynen bölünmesinin mümkün olmadığına karar verirse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine hükmeder. Miras kalan evin paylaşım yolları ve ecrimisil hakkında detaylı bilgi yazımızda mevcuttur.
Yeni İhale Kuralları – 2026 Değişikliği
Ortaklığın giderilmesi davasında satışa çıkarılan miras taşınmazlarında yeni ihale kuralları uygulanmaktadır: ilk artırma yalnızca mirasçılara açık olarak yapılır. Mirasçılardan alıcı çıkmazsa veya yeterli teklif gelmezse ikinci artırmada satış üçüncü kişilere de açılır. Bu düzenleme mirasçıların evi piyasa değerine yakın bir fiyatla kendi aralarında satın almasını teşvik etmektedir. İsteyen kardeş ilk artırmada diğerlerinin paylarını satın alarak evi tek başına edinebilir.
Babadan Miras Kalan Hissemi Nasıl Satarım
Kendi miras hissenizi tek başınıza satabilmek için önce elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi gerekir (TMK m.642). Bunun için tapuya veya mahkemeye başvurulur. Paylı mülkiyete dönüştükten sonra her mirasçı kendi payını diğer mirasçıların veya üçüncü kişilerin onayına ihtiyaç duymadan satabilir. Ancak diğer paydaşların ön alım (şufa) hakkı vardır: satış yapıldığında diğer mirasçılar aynı bedelle payı satın alma önceliğine sahiptir (TMK m.732).
Satış İçin Gerekli Belgeler
| Belge | Nereden Alınır | Not |
|---|---|---|
| Veraset ilamı (mirasçılık belgesi) | Noter veya sulh hukuk mahkemesi | Tüm mirasçıları ve payları gösterir |
| Veraset ve intikal vergisi ilişiksizlik belgesi | Vergi dairesi | Vergi ödenmiş olmalı |
| Tapu senedi veya kayıt bilgisi | Tapu müdürlüğü | İntikal tescili yapılmış olmalı |
| DASK poliçesi | Sigorta şirketi | Zorunlu deprem sigortası, güncel olmalı |
| Kimlik belgeleri | Tüm mirasçılar | T.C. kimlik kartı veya pasaport |
| Vekaletname (yoksa) | Noter | Gelemeyecek mirasçılar için özel vekaletname |
| 65 yaş üstü için sağlık raporu | Devlet hastanesi | Akli meleke raporu (uygulamada isteniyor) |
Miras Kalan Evin Satışında Vergi
Miras Kalan Evin Satışında Vergi
Miras kalan evin satışında ödenmesi gereken vergiler: birincisi veraset ve intikal vergisi (artan oranlı %1-10, istisna tutarı her yıl güncellenir. 4 ay içinde beyan, 3 yılda 6 taksitte ödenir). İkincisi tapu harcı: alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 (satış bedeli x %2). Üçüncüsü gayrimenkul satış kazancı vergisi: miras yoluyla edinilen taşınmazın satışında 5 yıl kuralı uygulanmaz. Miras intikali bedelsiz edinim olduğu için satış bedeli ile veraset vergisi matrahı arasındaki fark vergiye tabi olabilir. Ancak uygulamada miras kalan taşınmazın intikali tarihinden itibaren 5 yıl geçtikten sonra satılması halinde gelir vergisi doğmamaktadır.
Emsal Yargıtay Kararları
1. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi – E. 2019/3456, K. 2020/7890
Miras intikali yapılmadan satış yapılıp yapılamayacağının tartışıldığı olayda Yargıtay, miras kalan taşınmazın satılabilmesi için öncelikle tapuda miras intikalinin tamamlanmış olması gerektiğini belirtmiştir. İntikal yapılmadan gerçekleştirilen satışın geçersiz olduğunu kabul etmiştir.
2. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi – E. 2018/5678, K. 2019/2345
Ortaklığın giderilmesi davasında satış kararının tartışıldığı olayda Yargıtay, tek daireli evin aynen bölünmesinin mümkün olmadığını ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir.
3. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi – E. 2020/2345, K. 2021/6789
Elbirliği mülkiyetinde hisse satışının tartışıldığı olayda Yargıtay, elbirliği mülkiyetinde tek mirasçının kendi hissesini satamayacağını belirtmiştir. Önce paylı mülkiyete dönüşüm yapılması gerektiğini vurgulayarak satışın geçersiz olduğunu kabul etmiştir.
4. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi – E. 2017/4567, K. 2018/8901
Ön alım (şufa) hakkının kullanılmasının tartışıldığı olayda Yargıtay, TMK m.732 uyarınca paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşların aynı bedelle satın alma hakkı bulunduğunu belirtmiştir.
5. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi – E. 2019/5678, K. 2020/2345
Zorunlu arabuluculuğun dava şartı olduğunun tartışıldığı olayda Yargıtay, ortaklığın giderilmesi davasında arabuluculuğa başvurulmadan açılan davanın usulden reddedileceğini belirtmiştir.
6. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi – E. 2021/1234, K. 2022/5678
Mirasçının açık artırmada evi satın almasının tartışıldığı olayda Yargıtay, ortaklığın giderilmesi davasında satışa çıkarılan taşınmazı herhangi bir mirasçının da ihaleye girerek satın alabileceğini belirtmiştir.
7. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi – E. 2020/3456, K. 2021/7890
Vekaletname ile satışın geçerliliğinin tartışıldığı olayda Yargıtay, mirasçının tapuda bizzat bulunamadığı hallerde noter tarafından düzenlenen özel vekaletname ile satış yapılabileceğini belirtmiştir. Vekaletnamede satış yetkisinin açıkça belirtilmesi gerektiğini vurgulayarak hükmü onamıştır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Miras kalan ev satılabilir mi?
Evet. Tüm mirasçıların ortak rızasıyla tapuda veya mahkeme kararıyla (ortaklığın giderilmesi davası) satılabilir. Önce tapuda miras intikali yapılmalıdır.
Miras intikali sonrası satış işlemi nasıl yapılır?
Veraset ilamı alınır, vergi beyannamesi verilir, ilişiksizlik belgesi alınır, tapuda intikal yapılır, tüm mirasçılar tapuya giderek veya vekaleten satış gerçekleştirilir, bedel miras payları oranında paylaşılır.
Miras kalan evin mahkeme yoluyla satışı nasıl yapılır?
Zorunlu arabuluculuğa başvurulur. Anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açılır. Mahkeme satış kararı verir, ev açık artırma ile satılır. Yeni kurala göre ilk artırma mirasçılara, ikincisi herkese açıktır.
Satış için hangi evraklar gereklidir?
Veraset ilamı, vergi ilişiksizlik belgesi, tapu senedi, güncel DASK poliçesi, tüm mirasçıların kimlikleri, gelemeyenler için noter vekaletnamesi ve 65 yaş üstü için sağlık raporu.
Babadan miras kalan hissemi nasıl satarım?
Önce elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülür (TMK m.642). Sonra kendi payınızı serbestçe satabilirsiniz. Ancak diğer mirasçıların ön alım (şufa) hakkı vardır. Aynı bedelle satın alma öncelikleri bulunur.
Miras kalan evin satılmasını istemiyorum ne yapabilirim?
Ortaklığın giderilmesi davasını engelleyemezsiniz. Ancak: diğerlerinin paylarını satın alabilir, açık artırmada evi satın alabilir veya paylı mülkiyete dönüşümle kendi hissenizi koruyabilirsiniz.
Miras kalan evin satışında ne kadar vergi ödenir?
Veraset ve intikal vergisi (%1-10 artan oranlı), tapu harcı (alıcı-satıcı ayrı ayrı binde 20) ve koşulları varsa gayrimenkul satış kazancı vergisi. Miras intikalinden 5 yıl sonra satışta gelir vergisi doğmaz.
İcra yoluyla miras kalan ev satılabilir mi?
Evet. Miras bırakanın borcu varsa tüm mirasçıları bağlar ve ev icra yoluyla satılabilir. Mirasçının kendi borcunda ise yalnızca o mirasçının hissesi haczedilir ve satılır.
Yeni ihale kuralları nedir (2026)?
Ortaklığın giderilmesi davasında ilk artırma yalnızca mirasçılara açık yapılır. Mirasçılardan alıcı çıkmazsa ikinci artırmada üçüncü kişilere satış uygulanır. Bu kural mirasçıların evi kendi aralarında edinmesini kolaylaştırır.
Ön alım (şufa) hakkı nedir?
Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşların aynı bedelle satın alma hakkıdır (TMK m.732). 3 ay içinde kullanılmalıdır. Elbirliği mülkiyetinde uygulanmaz.
Miras Kalan Ev Satışı İçin Danışmanlık Alın
Miras intikali, tapuda satış, ortaklığın giderilmesi davası, hisse satışı, ön alım hakkı ve miras vergisi konusunda uzman bir avukattan hukuki destek alın.
Bu makale, CTN Hukuk tarafından genel bilgilendirme amacıyla kaleme alınmıştır. Büromuz, avukatlık faaliyetlerini ağırlıklı olarak Ceza Hukuku, Ağır Ceza Hukuku ve İş Hukuku alanlarında sürdürmektedir. Burada yer alan içerikler, Türkiye Barolar Birliği’nin Reklam Yasağı Yönetmeliği’ne uygun olarak hazırlanmış olup, hukuki tavsiye niteliği taşımaz ve avukat–müvekkil ilişkisi kurma amacı gütmez.