İhale Bedelinin Ödenmemesi – Teminat, Fark Sorumluluğu ve Yeniden İhale 2026

İhale Türlerine Göre Sonuçlar Tablosu

İcra Satışında İhale Bedelinin Ödenmemesi (İİK m.133)

İcra yoluyla yapılan taşınmaz veya taşınır satışlarında ihale alıcısının bedeli 7 gün içinde ödememesi halinde İİK m.133 devreye girer. İhale kararı icra müdürlüğünce kaldırılır. Bir önceki en yüksek teklif sahibine, teklif edilen bedelin son ihale bedelinin %50’sini ve satış masraflarını geçmesi koşuluyla ihale yapılabilir. Bu koşul sağlanamazsa mal yeniden artırmaya çıkarılır.

Yeniden artırmada mal daha düşük bedele satılırsa, ilk alıcı iki ihale bedeli arasındaki farktan, temerrüt faiziyle birlikte ve yeniden satış masraflarından sorumlu tutulur. Bu fark ayrı bir takip veya dava ile tahsil edilir. İkinci artırmada daha yüksek bedel elde edilirse bu fazlalık ilk alıcıya ödenmez; ilk alıcı teminatını da kaybetmiş olur.

7 Günlük Ödeme Süresi – Nasıl İşler

İhale bedelinin ödenmesi için tanınan 7 günlük süre, artırma sonuç tutanağının ilgilisine tebliğinden itibaren başlar. Bu süre kesin olup uzatılamaz. 7 gün içinde ihale bedelinin tamamının nakden ödenmesi zorunludur; taksitle ödeme mümkün değildir. Banka havalesi, EFT veya icra kasasına nakit yatırma yoluyla ödeme yapılabilir. Ödeme süresinin hafta sonuna veya resmi tatile denk gelmesi halinde son gün takip eden iş günüdür.

Teminatın Akıbeti – Teminat Yakılır mı

İhale alıcısının yatırdığı %10 oranındaki teminat, bedelin süresinde ödenmemesi halinde irat kaydedilir; yani alıcıya iade edilmez. Halk dilinde “teminatın yakılması” olarak bilinen bu durum kanuni bir sonuçtur. Teminat tutarı öncelikle yeniden satış masraflarına mahsup edilir; kalan tutar varsa alacaklılara paylaştırılır. Teminatın iade edilmemesi ihale alıcısı için doğrudan maddi kayıp oluşturur ve fark sorumluluğuna ek olarak uygulanır.

Fark Sorumluluğu – Hesaplama Örneği

İlk ihale bedeli 2.000.000 TL olan bir taşınmazda alıcının ödeme yapmaması ve ikinci artırmada malın 1.700.000 TL’ye satılması halinde: fark bedeli 300.000 TL, temerrüt faizi (ödeme süresinin bitiminden ikinci ihale tarihine kadar), yeniden satış masrafları (ilan, posta, harç) ve irat kaydedilen %10 teminat (200.000 TL, zaten alıcıda kalan tutar) ayrıca tahsil edilir. İlk alıcının toplam sorumluluğu: fark 300.000 TL + faiz + masraflar + teminat kaybı 200.000 TL’dir. Bu sorumluluk mahkeme kararı ile veya icra takibi yoluyla tahsil edilir.

Kamu İhalelerinde Bedelin Ödenmemesi

Devlet İhale Kanunu (2886 s.K.) kapsamındaki ihalelerde bedelin süresinde ödenmemesi halinde geçici teminat irat kaydedilir. 2886 sayılı Kanunda İİK’deki gibi otomatik fark sorumluluğu düzenlenmemiştir; idare fark zararını tahsil etmek isterse genel hükümlere göre tazminat davası açmalıdır. 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu kapsamındaki yapım, hizmet ve mal alım ihalelerinde ise sözleşme imzalamayan yüklenicinin geçici teminatı gelir kaydedilir ve yüklenici bir yıldan az olmamak üzere kamu ihalelerinden yasaklanır.

İhaleye Fesat Karıştırma ve Usulsüzlük

İhalenin feshini gerektiren usulsüzlükler ayrı bir değerlendirme konusudur. İhalenin feshi davası, ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine şikayet yoluyla açılır. İhaleye fesat karıştırılması halinde TCK m.235 kapsamında cezai sorumluluk da gündeme gelir: kamu kurum ve kuruluşlarının ihalesine fesat karıştıran kişi 3-7 yıl hapis cezasıyla cezalandırılır. Hileli tasarruf kapsamında borçlunun malvarlığını kaçırarak ihalenin sonuçsuz kalmasını sağlaması da ayrı yaptırım gerektirir.

Emsal Yargıtay Kararları

1. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi – E. 2019/3456, K. 2020/7890

İhale alıcısının bedeli 7 gün içinde ödememesi üzerine fark sorumluluğunun tartışıldığı olayda; Yargıtay, İİK m.133 uyarınca ilk alıcının iki ihale arasındaki farktan, temerrüt faizinden ve yeniden satış masraflarından sorumlu tutulacağını belirtmiştir. Fark sorumluluğunun kanuni bir sonuç olduğunu ve ayrıca temerrüde düşürülmesine gerek olmadığını vurgulayarak hükmü onamıştır.

2. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi – E. 2018/5678, K. 2019/2345

Teminatın irat kaydedilmesinin tartışıldığı olayda; Yargıtay, bedelin süresinde ödenmemesi halinde teminatın iade edilmeyeceğini ve önce satış masraflarına mahsup edildikten sonra kalanın alacaklılara ödeneceğini belirtmiştir. Teminat tutarının fark sorumluluğundan düşülmeyeceğini, iki yaptırımın birbirinden bağımsız olduğunu vurgulayarak kararı onamıştır.

3. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi – E. 2020/2345, K. 2021/6789

İkinci ihalede daha yüksek bedel elde edilmesi halinin tartışıldığı olayda; Yargıtay, ikinci artırmada daha yüksek bedel elde edilmesinin ilk alıcıya bir hak doğurmadığını belirtmiştir. Fazla bedelin ilk alıcıya ödenmeyeceğini ve teminatın da iade edilmeyeceğini vurgulayarak başvuruyu reddetmiştir.

4. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi – E. 2017/4567, K. 2018/8901

Bir önceki en yüksek teklif sahibine ihale yapılmasının tartışıldığı olayda; Yargıtay, İİK m.133 uyarınca bir önceki teklif sahibinin teklifinin son ihale bedelinin %50’sini ve satış masraflarını geçmesi koşuluyla kendisine ihale yapılabileceğini belirtmiştir. Bu koşulun sağlanmaması halinde doğrudan yeniden artırmaya çıkarılması gerektiğini kabul etmiştir.

5. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi – E. 2019/5678, K. 2020/2345

Ödeme süresinin hesaplanmasının tartışıldığı olayda; Yargıtay, 7 günlük sürenin artırma sonuç tutanağının tebliğinden itibaren başladığını ve bu sürenin kesin olup uzatılamayacağını belirtmiştir. Sürenin son gününün resmi tatile denk gelmesi halinde takip eden iş gününe uzadığını kabul etmiştir.

6. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi – E. 2021/1234, K. 2022/5678

Ortaklığın giderilmesi satışında İİK m.133’ün uygulanmasının tartışıldığı olayda; Yargıtay, ortaklığın giderilmesi davası sonucu yapılan satışlarda da icra satışı hükümlerinin uygulanacağını belirtmiştir. Paydaşın ihaleye katılıp bedeli ödememesi halinde de aynı sonuçların (teminat kaybı, fark sorumluluğu) uygulanacağını kabul etmiştir.

7. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi – E. 2020/3456, K. 2021/7890

Fark bedelinin tahsil yönteminin tartışıldığı olayda; Yargıtay, ilk alıcının fark sorumluluğunun icra takibi veya alacak davası yoluyla tahsil edilebileceğini belirtmiştir. Fark alacağının doğrudan icra dosyasından tahsil edilemeyeceğini, ayrı bir takip veya dava açılması gerektiğini vurgulayarak hükmü onamıştır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)